美国和国际会计准则委员会在去年夏天公布新租赁会计准则草案时，称这一举措为金融危机后的重大变革，这一变革将使投资者获得更高的透明度1。从理论上讲，他们是对的。这样，运营租赁与资本租赁之间的差别将不复存在。作为替代措施，企业将需要依靠其资产负债表来了解自己有权使用的每一项有形资产，并需要将这些资产的折旧纳入其损益表中。
与最近这场金融危机后出现的其他监管变革一样，上述变革在会计师和分析师之间引发了激烈的争论。事实上，2011年3月就有迹象显示，美国财务会计准则委员会（FASB）有可能改变主意，决定采用某些更加接近老规矩的准则2。在所有这些讨论中，高管们应该记住，新准则对于各家企业价值的影响微乎其微。企业可能需要就具体租赁项目的假设前提，向投资者提供更多的细节，或许还要修改某些债务契约和薪酬合同，以反映息税折旧及摊销前的利润（EBITDA）以及利息支付方面的客观变化。但是，在最初拟议的租赁新会计规则的变化中，没有哪一项变化能改变企业的现金流或影响企业运营和创造价值的方式。
对高管——特别是零售业和运输业等拥有广泛租赁业务组合的行业中的高管——而言，所传达的信息是明确的：会计规则的这些变化，就其本身而言，并未提供改变房地产或者金融战略的任何理由。正如我们在早些时候的研究中所介绍的那样，如果会计规则的变化并不要求企业披露更多的信息，那么，这种变化就不会产生有可能导致投资者改变对一家企业价值评估的新见解3。在这种情况下，投资者会非常了解并密切追踪企业的租赁债务，一直以来，这些债务都在资产负债表的脚注中披露。
规则或许会改变……
宏观而言，最初拟议的规则变化对于企业的会计实践可能意味着两件事。首先，会计需要在资产负债表中，识别出最初租赁期的未来租赁支付的负债以及任何有可能延长租期的情况4。该负债与抵押贷款非常相象，将在一定时间里被分期摊销，而不会在整个租赁期内等量递减。
第二，企业需要在其资产负债表中计入与使用资产的权利相对应的价值。最初，这一价值将与负债相等。但是，该资产将需要采用直线摊销的方式来报告，即在整个租赁期内等量递减。因此，负债将总是大于该资产。
这两项规则的影响将意味着，所报告的息税折旧及摊销前的利润会增加、所报告的折旧额会增加、所报告的利息支出会增加，以及资产负债表的周期会拖长。由于负债与资产之间的不平，股东权益也将发生变化。
这些拟议中的规则将影响每一家物业租赁或设备租赁企业。但是，受影响最大的，还是那些严重依赖租赁的行业里的企业，比如零售行业——一直以来该行业的企业都大量租赁房地产。依据具体的子行业不同，企业报告的房产、厂房以及设备（PP&E）的净数量，可能会提高30%～60%不等；其中，这些PP&E将包括租赁的资产。所报告的长期债务将以类似方式增加，增加额与租赁债务额相当；所报告的息税折旧及摊销前的利润将提高30%～40%5不等，因为租赁支付款项将成为利息和摊销支出。
注释：
1财务会计标准委员会（FASB）与国际会计标准委员会提议为FASB 13制定新规则；FASB 13管辖着租赁会计。这些新规则预计将于2011年最终敲定，并于2013年生效。
2在2011年3月编写时，FASB指示其员工考虑如下规则：这种规则仍保留看上去接近运营租赁和资本租赁之间的原有区别的两种类型的租赁。
3见Timothy Koller与Werner Rehm合著的“会计准则为什么不能主导战略”，《麦肯锡季刊》中文网，2007年2月；以及Timothy Koller的“Numbers investors can trust”，《麦肯锡季刊》网站，2003年8月。
4待付费用（比如房地产税、水电等公共事业费以及社区绿化维护费）不包括在本负债中，即便它们包括在原始的租赁条款中，也会被作为定期支付的费用来衡量。
5估值来源：“零售与消费品行业的问题与解决方案”（Issues and solutions for the retail and consumer goods industries），普华永道，2010年。
像任何拟议的规则变化一样，人们在此次变化之前的评论期中提出了许多问题。有些企业的高管搞不清楚，根据拟议的规则，权益估值或者债务能力是否会随着报告期杠杆率的上升以及息税折旧及摊销前的利润中的利息偿付率的下降而改变。如果会改变，有些人的问题是，既然拟议的规则会对资产负债表产生重大影响，他们是否需要重新考虑其目标杠杆率或者债务水平——甚至修订其资产拥有战略。
但是，并不需要改变战略；需要改变的只是会计实践。即使在那些其资产负债表和收益表将受到拟议的规则影响最大的企业里，也只有当高管仅仅因为新的会计规则而改变其战略决策时，现金流才会发生变化。否则，改变的可能性极小。让我们考虑新规则在下列三个领域的影响：估值水平、相关债务能力以及资产拥有战略。
估值水平
投资者可能不会对企业进行重新评估，因为根据拟议的规则不会公布实质性的新信息。在零售和运输（图表）这两个占了租赁债务中的未付现值大部分的行业里，投资者和金融分析师已有数十年的经验，知道如何对资产负债表外的运营租赁资产的影响进行调整。他们对于使用息税折旧摊销以及经营性租赁前的利润（EBITDAR）等指标来评估企业的盈利能力已经非常熟练，因此尽管调整基于市场的租赁杠杆率会将债务与收入比率提高10%～20%，他们也不太可能改变其对于这些企业价值的看法。在所报告的债务可能上升——甚至大幅度上升的其他行业，新规则的影响与总市值相比，可以忽略不计。甚至那些不了解所报告数字的这种显而易见的变化的投资者，也不太可能对于这些企业进行重新评估。
相关债务能力
与以前相比，现金流和资产价值并没有丝毫变化，因此借债能力也不会发生变化——即使报告的杠杆率和利息偿付率发生变化，也是如此。这些变化有可能违反某些简单的债务契约，但是，由于许多契约已经包括了对于租赁支付的调整，因此即使拥有这些安排的企业也不太可能遇到困难。如果债务契约是完全根据普遍接受的会计准则来制定的，没有包括任何调整条款，由于变化非常明显，因此，借贷双方也能够很容易理清数字间的脉络，对原始协议做相应的补充。
如果出借方利用该变化对企业施压，迫使其达成全新的贷款协议，那就会有麻烦。不过，由于目前的借贷成本相对较低，退出现有的债务条款很有可能利大于弊。
资产拥有战略
唯一会对企业租赁还是拥有设备或房地产的决策产生影响的一些因素，应该是那些改变企业相关基本面的因素。这些因素包括现金流的净现值影响、较短期租约所产生的灵活性的价值、资产的其他用途（降低一个租约的成本）以及这些资产的战略重要性。拟议的会计规则变化没有改变上述这些因素中的任何一项，因此，无需对精心规划的资产拥有战略做出任何改变。
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